Pracuje v dvoch krajinách. V Španielsku sa začal venovať realitám. Ako na to
Realitný concierge Branislav Zlocha žije a pracuje v Bratislave aj na Malorke. Po pandémii sa začal zaujímať o život aj inde. K srdcu mu prirástlo Španielsko aj preto, že synovia milujú futbal aj golf a sám je srdcom a dušou golfista. A tak začal podrobne mapovať španielsky trh s nehnuteľnosťami a porovnávať život pri mori a na Slovensku.
„Mám rád teplo a more a čím som starší, tým viac mi prekáža dlhá, tmavá a ponurá zima. Asi som slnečný typ a radšej chodím v šľapkách ako v kožuchu. Okrem toho som lenivý a nechce sa mi ďaleko cestovať a Španielsko je vážne len dve hodiny lietadlom. Tiež si rád zahrám golf a teda golfová sezóna v Španielsku je podstatne dlhšia ako tu. Nehovoriac o tom, že som viac royalista ako prívrženec demokracie karpatského oblúka a tak som si kúpil malý kúsok kráľovstva,“ rozhovorí sa vzdelaný, sympatický a rozhľadený Bratislavčan Branislav Zlocha.
Keďže profesionálne sa bežne zaoberá analýzami rôznych odvetví, za pár mesiacov získal dokonalý prehľad, prečo jeho budúca nehnuteľnosť bude stáť práve v Španielsku. Prieskumu realitného trhu sa podrobne venoval pol roka. Slovákom a Čechom ponúka nehnuteľnosti na Malorke aj s poradenstvom, ako začať nový život v tejto vychýrenej dovolenkovej destinácii. Jeho cieľom je poskytovať komplexné poradenstvo a konzultácie, aby sa ľudia pri kúpe nehnuteľností v Španielsku vedeli správne rozhodnúť aj z pohľadu sociálneho dopadu na ich budúci život za hranicami.
Pocítil si už po krátkom čase v Španielsku inú atmosféru v spoločnosti ako na Slovensko? Skrátene, usmievajú sa tam ľudia na ulici viac?
NO, tak to je zásadný rozdiel! Samozrejme, s každým s kým som sa stretol bol maximálne ústretový, plus tým, že v Palme žije aj veľa Juhoameričanov, pracujúcich najmä v službách, tak tí sú úplne super. Bežne sa stretávam Argentínčanmi a Brazílčanmi, Kolumbijcami a to je úplne iná mentalita, s akou sa stretávame na Slovensku. Navyše aj Nemci sú v Španielsku oveľa relaxed. (úsmev)
Zachytil si, že by Slováci začali nehnuteľnosti v Španielsku kupovať vo väčšom množstve?
Dá sa povedať, že drive Slovákov smerom k nákupu španielskych nehnuteľností je relatívne solídny. Presné čísla nemám, ale pozorujem vo svojom okolí známych vysokú aktivitu smerom k španielskemu trhu. Istým spôsobom môžem minimálne za seba, a ospravedlňte moju úprimnosť, povedať, že Slovensko sa točí na mieste a začínajú zlyhávať zdravotníctvo a školstvo, čo všetci, čo tu žijeme vidíme. Preto určité „rozkročenie sa“ smerom na západ môže byť aj istou poistkou do budúcnosti, najmä ak sa pozrieme za horizont tejto jesene a udalostí na východ od nás.
Ak by si mal porovnať realitný trh v Španielsku a na Slovensku, v čom je okrem mora zásadný rozdiel?
Existuje niekoľko zásadných rozdielov medzi realitným trhom v Španielsku a na Slovensku, ktoré významne definujú odlišnosť oboch trhov. Veľkosť trhu a rozmanitosť. Španielsko je oveľa väčšie ako Slovensko, čo vedie k väčšiemu počtu nehnuteľností na predaj či prenájom a väčšej rozmanitosti ponuky. Vo veľkých španielskych mestách, ako je Madrid alebo Barcelona, je široká škála ponuky od moderných bytov po historické budovy. V porovnaní s tým je slovenský realitný trh v ponuke menší a obmedzenejší. Španielsko má na rozdiel od Slovenska samozrejme plážové oblasti s vybudovanými rezortami a golfovými ihriskami, ktoré lákajú európskych zákazníkov od Nemcov, Angličanov až po severanov.
Cena nehnuteľností: Všeobecne platí, že nehnuteľnosti v Španielsku sú drahšie ako na Slovensku. Španielske pobrežné oblasti a populárne turistické destinácie, ako je Costa del Sol alebo Baleárské ostrovy, majú tendenciu mať vyššie ceny nehnuteľností v porovnaní so slovenskými miestami. Avšak v rámci Španielska sa ceny môžu výrazne líšiť v závislosti od konkrétnej lokality.
Regulačné prostredie: Pravidlá a postupy týkajúce sa kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností sa líšia medzi Španielskom a Slovenskom. Je dôležité získať informácie o miestnych právnych a regulačných požiadavkách v danej krajine, aby sa predišlo nedorozumeniam a problémom.
Investičný potenciál: Španielsko je populárne cieľovou krajinou pre medzinárodných investorov v nehnuteľnostiach, najmä v turisticky atraktívnych oblastiach. Niektoré oblasti ponúkajú vysoký potenciál na rast ceny nehnuteľností a výnos z prenájmu. Slovensko sa tiež stalo atraktívnym miestom pre zahraničných investorov, najmä v Bratislave, kde môže existovať rastúci dopyt a zvýšená aktivita na realitnom trhu. Ako príklad môžem uviesť rast záujmu Američanov o nehnuteľnosti na Malorke po otvorení priameho leteckého spojenia medzi New Yorkom a Palmou v roku 2022.
Kultúra a životný štýl: Španielsko je známe svojou mediteránskou kultúrou, dlhými plážami, teplým podnebím a výbornou gastronómiou. To je faktor, ktorý priláka mnoho ľudí ku kúpe nehnuteľnosti, najmä rekreačnej. Neposledným faktorom je dlhá sezóna a príjemná celoročná klíma. To znamená, že pre ľudí, ktorí neobľubujú dlhé zimy je španielsky trh zaujímavou alternatívou.
Prekvapuje ma vyššia cena nehnuteľností, keďže Španielsko je známe mestami duchov, ktoré ostali prázdne po ekonomickej kríze v roku 2008. Vtedy ostali po krajine tisíce nedostavaných nehnuteľností.
Španielsky realitný trh sa postupne zotavil z krízy z roku 2008, ktorá mala naň významný dopad. V tej dobe v Španielsku došlo k veľkému boomu v stavebníctve a nehnuteľnostiach, ktorý bol podporený nadmerným rastom cien nehnuteľností a ľahkým prístupom k hypotekárnym úverom. Je pravdou, že počas finančnej krízy v roku 2008 sa španielsky realitný trh zrútil, pričom ceny nehnuteľností prudko klesli a mnoho developerov a investičných firiem zbankrotovalo. Bolo veľa nedokončených stavieb a nehnuteľností, ktoré zostali neobývané.
Od tej doby však španielsky realitný trh zažil postupné zotavenie. Jedným z faktorov, ktorý k tomu prispel bolo zlepšenie hospodárskej situácie a oživenie španielskej ekonomiky. Vláda a centrálna banka prijali opatrenia na podporu trhu a zlepšenie regulácie v oblasti nehnuteľností a hypoték. V posledných rokoch sme boli svedkami postupného rastu cien nehnuteľností, najmä v niektorých oblastiach Španielska, kde je veľký dopyt po nehnuteľnostiach od medzinárodných investorov a turistov. Napriek tomu však stále existujú regióny a sektory, ktoré sa zotavujú pomalšie ako iné. Dva regióny s najvyššou priemernou cenou nehnuteľností v roku 2022 bol Madrid a Palma de Mallorca. Dôležité je si uvedomiť, že španielsky realitný trh je veľmi rozmanitý a situácia sa môže líšiť od regiónu k regiónu.
Nová výstavba v krajine prežíva boom alebo sa tam po realitnej katastrofe v roku 2008 skôr dopredávajú konečne dokončené „rezidencie duchov“?
Čo sa týka vyhliadky realitného trhu v Španielsku v roku 2023, očakáva sa mierny pokles, avšak iba na úrovni 12%. Dôvodom je ako inflácia, rastúce ceny energií, či úrokové sadzby. Menovateľom roka 2023 majú byť tieto faktory:
Prémiové lokality s prémiovými nehnuteľnosťami budú očami investorov vnímané ako bezpečný výber s nízkym rizikom a vysokým potenciálom uchovania hodnoty a rastu ceny. Po prudkom raste za posledné roky sa očakáva spomalenie rastu cien a podľa lokality aj mierne zníženie cenoviek. Bude pokračovať vysoký záujem zahraničných kupcov, kde tvoria kupujúci v hotovosti 90% a teda nespadajú do kategórie kupcov s dopadom vysokých úrokov na bankových úveroch. Bude pokračovať rast nájmov „buy-to-let“ nehnuteľností, najmä čo sa týka oblastí Costa Blanca, Costa del Sol, či Costa Calida. Bude rásť enviro a udržateľný trend prestavby a výstavby nehnuteľností so zelenými komponentami (solár, tepelné čerpadlá atď.) Očakáva sa dobrý solídny rok španielskej ekonomiky v roku 2023.
Aký je rozdiel medzi rekreačnou nehnuteľnosťou a nehnuteľnosťou na bývanie?
Rekreačná nehnuteľnosť a rezidenčná nehnuteľnosť sú dva rôzne typy nehnuteľností, ktoré sa líšia svojim účelom a využitím. Rekreačná nehnuteľnosť je nehnuteľnosť, ktorá sa zvyčajne používa na dovolenky, rekreačné účely alebo na oddych. Tieto nehnuteľnosti sú zväčša situované v atraktívnych rekreačných oblastiach, ako sú horské strediská, pláže, jazerá alebo vidiecke oblasti. Rekreačné nehnuteľnosti môžu byť vo forme chaty, letného domu, vily alebo apartmánu. Ich vlastníci ich často využívajú na oddych, strávenie dovolenky alebo na prenájom iným ľuďom na krátkodobé pobyty.
Rezidenčná nehnuteľnosť je nehnuteľnosť, ktorá slúži ako domov pre jej obyvateľov. Ide o miesto, kde ľudia trvalo žijú. Rezidenčné nehnuteľnosti môžu zahŕňať rodinné domy, vily, byty a podobne. Ich hlavnou funkciou je poskytnúť obytný priestor a zázemie pre jednotlivcov, rodiny alebo skupiny ľudí. Majitelia rezidenčných nehnuteľností ich väčšinou využívajú na svoje vlastné bývanie a trvalé alebo prechodné bydlisko.
Hlavným rozdielom medzi rekreačnými a rezidenčnými nehnuteľnosťami je teda ich účel a spôsob využitia. Rekreačné nehnuteľnosti slúžia na dočasné pobyty a rekreáciu, zatiaľ čo rezidenčné nehnuteľnosti sú určené na trvalejšie alebo prechodné bývanie.
Je v tomto prípade aj rozdielna cena? Ako sa v tom Slovák môže zorientovať?
Pred akýmkoľvek investovaním do nehnuteľností v Španielsku je dôležité dôkladne skúmať trh, analyzovať trendy a pracovať so skúsenými odborníkmi na nehnuteľnosti, aby sa minimalizovali riziká na dosiahnutie úspech v investícii. Tak napríklad tým, že sa Malorka stala lokalitou s vysokou cenovkou, mnohí kupujúci umiestnili svoje investície do lacnejšej oblasti Valencie. Cenový rozdiel určuje najmä lokalita a blízkosť k moru – teda sea view je najvyššie cenený. Cenu zvyšuje aj komunitný bazén ktorý zvyčajne slúži uzavretému počtu bytov v komplexe.
Čo by si preniesol zo Španielska na realitný slovenský trh?
Asi nepoviem nejakú objavnú vec keď poviem, že na rozdiel od toho slovenského, španielsky realitný trh je vysoko internacionalizovaný. Napríklad čo sa týka Malorky, v roku 2022 objem realizovaných transakcií presiahol komunálny rozpočet Malorky. Je tu množstvo hráčov, po domácich španielskych veľa nemeckých, britských a napríklad v roku 2022 otvorili na Malorke svoje kancelárie tiež renomované americké realitné domy ako Berkshire Hathaway, či The Agency (možno poznáte netflixovú sériu Buying Beverly Hills). Takže máte tu obrovské množstvo hráčov rôzneho rangu a so zameraním na rôzne cieľové skupiny, až po top svetovú luxury klientelu a realitné domy s plošným aj butikovým prístupom.
Čo ale chýba, z toho čo si odpozoroval a analyzoval, na Slovensku?
Ten trh je tak iný najmä čo sa týka luxury segmentu, že porovnanie by nebolo správne. Ale ak mám niečo odporučiť a preniesť na Slovensko, je to kvalita butikových realitiek, ktoré vás prevedú celým procesom kúpy od A po Z.
Ak sa niekto chcel presťahovať do Španielska, ako si má vyberať nehnuteľnosť a na čo si dať pozor?
Tu je moja odpoveď jasná, musíte si vytvoriť vlastný set kritérií a tiež je dôležité v akej fáze života sa nachádzate. Respektíve naopak, podľa vašej životnej fázy si stanoviť kritériá výberu. Je rozdiel, či máte školopovinné deti alebo hľadáte nehnuteľnosť na dôchodok. V prvom prípade musíte do svojho zoznamu kritérií na popredné miesto zahrnúť školu a dostupnosť (proximita) od vášho bývania. Teda bolo by rozumné stanoviť si kritérium výberu do lokality, kde sa nachádzajú školy a kde je miestna doprava. Na Malorke je to určite hlavné mesto Palma, so 400.000 obyvateľmi, s medzinárodnými školami a s Baleárskou univerzitou. Keď máte deti, potrebujete aj ich zapojenie do mimoškolskej činnosti (športy, krúžky, atď). Ak ste na dôchodku, mnohé z toho nepotrebujete a tým pádom volíte iný zoznam priorít. Okrem vlastného setu kritérií si musíte stanoviť rozpočet, koľko môžete a ste ochotný investovať. Od toho sa ďalej odvíja počet spální a tiež vek nehnuteľnosti. Samozrejme platí, čím väčšia a novšia nehnuteľnosť, tým … a zvyšok si každý ľahko doplní. (úsmev) Ak niekto začal uvažovať nad životom v Španielsku a obáva sa nekalého zážitku na realitnom trhu, pokojne ma môže kontaktovať, rád mu poskytnem úvodnú konzultáciu.
Vieš určiť päť vecí, ktoré záujemca o nehnuteľnosť potrebuje vedieť pred kúpou nehnuteľnosti napríklad na Malorke?
Určite by som sa vrátil k stanoveniu kritérií, teda na úvod by som si vybral realitného konzultanta a prešiel s ním svoju životnú situáciu a očakávania od novej nehnuteľnosti. To je v princípe bod nula, kde treba vždy začať. Tento úvod je možné spraviť si doma v kuchyni za stolom, avšak rada odborníka nie je nikdy na škodu.
Ako sa dá nehnuteľnosť speňažiť, ak tam majitelia zo Slovenska rovno nie sú? Dá sa spoľahnúť na služby realitných agentúr?
Predpokladom je licencia alebo možnosť prenajímať nehnuteľnosť a to nie všetky majú. Preto je potrebné sa o tom informovať už pri výbere nehnuteľnosti. Skúsenosti s prenajimacími agentúrami rekreačných nehnuteľností v Španielsku môžu byť pestré a závisia od konkrétnej agentúry a situácie. Je niekoľko faktorov, ktoré môžu ovplyvniť skúsenosti s prenajimacími agentúrami:
Kvalita služieb: Niektoré agentúry sú profesionálne, poskytujú výbornú starostlivosť o nehnuteľnosť, efektívne spravujú rezervácie a poskytujú podporu hosťom počas ich pobytu. Iné agentúry môžu byť menej profesionálne a môžu mať problémy s komunikáciou, nespoľahlivým servisom alebo oneskoreniami pri riešení problémov.
Transparentnosť a podmienky zmluvy: Dôležité je, aby prenajimacia agentúra bola transparentná a jasne komunikovala svoje podmienky, vrátane cien, záloh, politiky zrušenia a pravidiel týkajúcich sa nehnuteľnosti. Je dôležité dôkladne si preštudovať zmluvu a uistiť sa, že sú všetky podmienky jasne uvedené a dohodnuté pred podpisom.
Hodnotenie a recenzie: Skúsenosti iných ľudí, ktorí už využili služby danej prenajimacej agentúry, môžu byť užitočným ukazovateľom. Skúste vyhľadať hodnotenia a recenzie online, či už na platformách rezervácií ubytovania alebo na sociálnych médiách, aby ste sa dozvedeli viac o skúsenostiach a spokojnosti predchádzajúcich hostí.
Komunikácia a podpora: Dôležitou súčasťou skúsenosti s prenajimacou agentúrou je aj kvalita ich komunikácie a podpora hostí. Agentúra by mala byť dostupná a ochotná reagovať na otázky, žiadosti a prípadné problémy hostí počas ich pobytu.
Má na celkový realitný trh v Španielsku vplyv aj napríklad ceny energií či vojnová agresia na Ukrajinu?
Vojna na Ukrajine nemá priamy vplyv na nehnuteľnosti v Španielsku. Španielsky realitný trh je ovplyvňovaný predovšetkým miestnymi faktormi, ako sú ekonomická situácia, dopyt a ponuka nehnuteľností, domáce hospodárske podmienky a regulačné opatrenia.
Nielen stredná Európa narieka nad cenami energií, najmä plynu. Ako je to v Španielsku?
Španielsko je krajina EÚ s vysokým podielom elektriny z obnoviteľných zdrojov, konkrétne u mňa na Malorke je to 33% z obnoviteľných zdrojov a 24% z jadrovej energie. Ak porovnáme regulovaný trh domácností a zastropovanie cien pre obyvateľstvo na Slovensku na úrovni 61,21 EUR za 1 MWh elektriny, Španielsko je drahšie. Konkrétne mi došla aktuálna faktúra na 153,34 EUR za 1 MWh. Avšak pozor, veľa závisí od spotrebiteľského správania a elektrinu je možné ušetriť najmä na chladení, keďže klíma je obvykle najväčší spotrebič v dome. Ak sa s energiami nakladá rozumne, dajú sa ušetriť nemalé peniaze.
Aké tam platia zákony napríklad ohľadom dane z nehnuteľnosti?
Španielsky daňový systém je, čo sa týka nehnuteľností pomerne zložitý, je cielený ako na predávajúceho, tak na kupujúceho a zároveň je zdanenie progresívne. Ísť do podrobností by asi nebolo dobré, lebo každá realitná transakcia má vlastné nuansy.
Kto si tam kúpi nehnuteľnosť najmä na bývanie, určite nesmie zabudnúť aj na zdravotné poistenie. Zdravotníctvo je tam na solídnej úrovni, vrátane systému vzdelávania detí.
Ak by sa chcel do Španielska trvalo presťahovať, bude musieť riešiť daňový domicil, školy pre deti a zdravotné poistenie. Toto je tak široká téma, že by si zasluhovala samostatný článok. Moja rada na záver je, čo sa týka zdravotnej starostlivosti, tú si rozdeľte na akútnu a plánovanú. Ak ste mali doteraz príjem na Slovensku, riešte plánovanú tu, minimálne v úvodnej fáze. Tá letenka nízko nákladovej leteckej spoločnosti za to stojí. Čo sa týka akútnej, tú už viete mať dnes aj ako príplatkovú službu k vydanej bankovej karte, takže odporúčam dať si rodinné poistenie takto. A všetko ostatné za vás vyrieši život sám. (úsmev)
(Ak vás tento rozhovor zaujal, redakcii Dalito.sk môžete darovať kávu)